Электронный архив печатной версии еженедельной газеты «Хабаровский Экспресс».

Свежий номер

14-21 августа 2019, №34(1351)
14-21 августа 2019, №34(1351)

ПролистатьВесь номер

Актуальная тема

Наших садоводов наградил губернатор

Комментировать

Непродажная периферия

Непродажная периферия
Фото: Сейчас застройщики, в том числе и в Хабаровске, в основном сдают долгострои прежних «тучных» лет. Ожидать роста индустрии и падения цен на жилье особых причин - нет. Однако не все эксперты с этим согласны. Фото Дмитрия Судакова
Новогодние праздники остались позади, а вместе с ними и хорошее настроение у хабаровских риэлторов. Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости эксперты оценивают очень по-разному. Кто-то утверждает, что все будет идти как идет, другие мрачно ожидают от 2019 года неприятных сюрпризов. Кто же прав и что делать хабаровчанам, решающим наболевший «жилищный вопрос»?
Четыре вызова
В нынешнем году, если верить декабрьским тезисам главы Минстроя РФ Владимира Якушева, индустрии предстоит решить несколько важных проблем: это переход жилстроительства на так называемое «проектное финансирование», решение проблем обманутых дольщиков, рост объемов ввода жилья и своевременное благоустройство застроенных территорий.
Цифры по вводу в строй нового жилья продолжают падать, несильно, но тенденция сохраняется: так, за 11 месяцев прошлого года в стране ввели 31,1 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 11,2% меньше, чем за аналогичный период 2017 года, указывает «АСН-инфо».
Второй вызов: благодаря падению банковских ставок (до 9,55% годовых в среднем) «ипотечный пузырь» резко разбух - за 10 месяцев 2018 года банки выдали 1,17 млн ипотечных кредита, что на 44,4% выше тех же прошлогодних данных! Власти уверяют, что бояться закредитованному населению нечего, до кризиса далеко, однако забывают упомянуть о том, что реальные доходы граждан падают пятый год.
Третий вызов тесно связан с первым и вторым - это цены на строящееся жилье. С 1 июля 2019 года отрасль переходит на проектное финансирование. По прогнозам экспертов, это увеличит стоимость строительства - ведь ни у кого из девелоперов нет нужного объема свободных средств, значит, им понадобятся банковские кредиты. По разным оценкам, может привести к росту и без того немаленькой цены «квадрата» в новостройках на 10-15%! При этом если спрос на жилье будет недостаточный, у таких застройщиков кредитная нагрузка повиснет надолго и станет еще более высокой - замкнутый круг!
Наконец, четвертый вызов - это обманутые дольщики, число которых в стране доросло уже почти до 100 тысяч. Государство старается, но ключевого решения пока у проблемы долевого строительства нет.
Все эти, а также другие жилищные проблемы рассмотрят 10−12 февраля в Казани на расширенном заседании президиума Госсовета РФ с участием президента. Вот только когда у нас решение чиновников что-то резко улучшало?
Хуже не будет?
Итак, все же, что в русле этих общих тенденций ждет именно рынок недвижимости Хабаровска в 2019 году?
- Можно с уверенностью сказать, что рост продолжится, если не случится каких-либо катаклизмов. Но даже если катаклизм случится, он только добавит темпов роста рынку, - поделился своим прогнозом с журналистами todaykhv.ru известный хабаровский аналитик недвижимости Александр Хворов.
Непосредственно на строительную отрасль повлияют меры, узаконенные в принятых правительством страны в минувшем году документах. В первую очередь, это касается перехода от долевого строительства к проектному финансированию. Хворов согласен, что реформа прибавит 10–15% к стоимости жилья. Как минимум.
Повышение ставки НДС повлечет рост стоимости еще, и не на 2%, так как, подорожают и материалы, и логистика, и сами строительные работы и т.д. и каждый из этих пунктов прибавит по 2%.
В итоге можно ожидать к концу года роста рынка жилья в городе не менее чем на 15–20%. Много это или мало? В Хабаровске в начале 2000-х годов рынок рос с темпом от 30% до 50%, в более близкие времена, в 2012 году, основной показатель рынка вырос на 27%.
Итогом 2019 года может быть средняя стоимость квадратного метра в городе в пределах 95–96 тысяч рублей, а возможно даже и выше, прогнозирует эксперт.
Банковский "пиар"
Однако есть и другие мнения.
- В начале прошлого года на рынке недвижимости наблюдалась жуткая стагнация - цены сильно падали и никаких радужных перспектив на горизонте не наблюдалось, - напоминает журналистам habinfo.ru другой хабаровский эксперт Андрей Жук. - Но это было предсказуемо, так как никакого стабильного роста не было, начиная с 2014 года: все стабильно шло вниз. Однако к осени ситуация начала меняться.
- Осенью мы начали наблюдать небольшое оживление - это произошло благодаря «рекламной кампании», которую провели банки. Тут сыграла человеческая жадность. Я сейчас говорю про информацию о повышении ставок по ипотеке. Понятно, что получилось у них это не специально, скорее, по стечению обстоятельств, но рынок зашевелился, - констатирует Жук.
- Есть такое понятие, как коэффициент риска кредита — он устанавливается Центробанком. Чем больше невозврат платежей, тем он выше. Дело в том, что Центробанк обязывает банки обеспечивать каждый выданный кредит аналогичной суммой, положенной на резервный счёт, который защитит эти финансы. Этот коэффициент риска растет с каждым годом, отсюда и повышение ставок. Это не рекламный ход, а суровая реальность той экономики, которую мы имеем, - полагает эксперт.
У людей нет денег
Вот на этой волне, по мнению Андрея Жука, и произошел некий всплеск, который затуманил головы как риэлторам, так и собственникам квартир. Осенью все наперебой начали однозначно заявлять, что рынок пошел вверх - многие даже сходились во мнениях о возвращении «жирного» 2012 года.
Но, как полагает эксперт, это не более чем иллюзия. Экономически ничего не изменилось.
Главный фактор на рынке, по мнению эксперта, совсем другой: примерно у половины покупателей нет денег на требуемый банками первоначальный взнос. Раньше он составлял 10%, сейчас вырос до 15%, а в 2019 году вообще стоит ожидать все 20%. Этот первоначальный взнос - страховка банка на случай невыплаты по кредиту. Он вводится для того, чтобы кредитное учреждение могло быстро реализовать недвижимость с дисконтом в 15% и вернуть свои вложения.
- У людей денег нет, первоначального взноса нет, а желание купить недвижимость есть. Поэтому они идут на хитрости. Например, покупатели договариваются с продавцами, чтобы последние завышали стоимость жилья на 15-20% и приобретают квартиры без первоначального взноса. С января 2018 года Сбербанк начал отслеживать и контролировать такие сделки, через них провести такую махинацию теперь сложно. Другие банки пока более или менее лояльны, но это до поры до времени. Настанет время, они тоже перекроют возможность, и мы потеряем львиную долю клиентов – с рынка уйдет половина покупателей, - прогнозирует Андрей Жук.
Раньше люди рассматривали как неплохой вариант долевое строительство, чтобы по завершению въехать в свою квартиру в новостройке, которая по итогу оказывалась даже дешевле «вторички».
- Сейчас говорить про рынок «новостроек» просто смешно — их, как таковых, у нас не сдается и не строится. Да, есть мелкие объекты эконом-класса, по типу тех, что можно увидеть на улице Беломорской, но это крайние варианты для покупки. При их возведении застройщики стараются максимально сэкономить: например, вместо центрального отопления устанавливают электрические конвекторы, а воду берут из собственных скважин.
"Периферия" не нужна?
Также Андрей Жук поведал еще об одной проблеме. За последнее время к нему несколько раз обращались такие клиенты с хабаровской «периферии», которые долгое время не могут реализовать свою недвижимость за желаемую цену.
- Например, порядка 400 тысяч рублей предлагают за двухкомнатную квартиру в кирпичном доме в поселке Тельмана - а ведь это буквально за мостом через Амур. Но даже за эту сумму не наблюдается какого-либо ажиотажа. Я общался с собственницей, которая просто в отчаянии находится. У нее долгов на 300 тысяч и продать квартиру за 400 тысяч - это тупик! - полагает он. - Та же ситуация на Осиновой речке, где недвижимость вообще никто покупать не хочет, и даже в Березовке, а это уже район Хабаровска. Ждать клиента собственники могут несколько лет и либо отчаиваются, либо продают недвижимость за бесценок.
- Факторов, влияющих на такое положение дел, - множество. Как вариант, люди ищут жилье поближе к работе. Также сказывается на спросе снижение цен на квартиры, находящиеся в центре Хабаровска и ближе к нему - сейчас стоимость жилья в разных районах города практически сравнялась. Самый большой спрос остается на однокомнатные квартиры, так они являются своеобразной разменной монетой. Хуже всего уходят квартиры, где комнат не менее четырех, - указывает эксперт.
- Итак, в ноябре нас накрыла небольшая волна оптимизма, но уже в декабре мы начали наблюдать общий спад. Да, многие, кто хотел продать подороже, это сделали. Если же делать прогнозы на 2019-й, то могу сказать, что в течение всего года вновь будет идти спад цен. Дальше заглядывать очень сложно, - прогнозирует Андрей Жук.
Собеседник также отметил, что сейчас предпосылок роста цен на недвижимость нет. Вполне вероятен сценарий, что со временем стоимость жилья в Хабаровске сравняется с уровнем Комсомольска-на-Амуре - и это нормально, считает Андрей Жук.
...Вот такие две полярные точки зрения на хабаровский рынок недвижимости. Что ж, в ближайших номерах газеты мы продолжим разговор о больном «жилищном вопросе»...
Александр Янышев, Семён Дубов

Все материалы номера

Комментарии

Чтобы оставить комментарий, вам необходимо авторизоваться или зарегистрироваться.

Погода: +15, 6 м/c С-В

17.08
вечер
+14..+16
6 м/c  С-В
18.08
день
+19..+21
4 м/c  С-В

Курсы валют

USD, ЦБ РФ
65.9961 0.1054
EUR, ЦБ РФ
73.2227 -0.2323
JPY, ЦБ РФ
62.1696 0.1344
CNY, ЦБ РФ
93.6806 -0.0419

© 2010 – 2019, ООО "ИД "Гранд Экспресс"

Хабаровский новостной портал Habex.ru Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-45704 от 05 июля 2011 года выдано Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и маcсовых коммуникаций (Роскомнадзор)
Наши издания | Реклама | Письмо в редакцию | Подписка и распространение | Вакансии Разработано в ООО "Лол"

Яндекс.Метрика